マンションの大家さんになりました!都内編

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売却時の抑えたいポイント4

物件を売却すると決めた場合、

「高く売れるのは、いつのタイミングか」とつい考えがちですが、

一般の人が市況を意識しすぎるのは考えものです。

「もっと上がるかもしれない」などと欲をかくと、大抵は失敗します。


現在の不動産市況をみると、3年ほど前のミニバブル崩壊から、

やや持ち直しつつある状況です。

少子高齢化と人口減少が進む日本では、

不動産価格は長期トレンドとしては低下していく方向と見られます。

そうしたことを考えると、「売れる時が売り時」と言えるでしょう。


ともあれ、まずは現状を把握することが基本になります。

売却を検討される場合、不動産会社の無料査定サービスなどを利用して、

お手持ちの物件の市場価値を調べてみてはいかがでしょうか。
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売却時の抑えたいポイント3

建物の管理は老朽化との戦いです。日頃、どのように建物を維持管理してきたかで、

建物の価値には大きな差が出てきます。

管理が悪く老朽化が進んだ物件を売却しようとすると、

どうしても買い叩かれることが多くなってしまうのです。

建物の価値を維持していくためには、普段から建物や入居者をケアし、

維持管理に必要な出費を厭わないことが必要です。


オーナーが管理を放棄し、荒れ果てたアパートに入居する人は、

どうしても問題のある人が多くなります。

老朽物件に居座り、裁判所に訴えて1年がかりでやっと退去してもらったケースもあります。

いざ売却しようとしても、建物がこのような状態になっていれば、安くしか売れないのは当然です。

売却時の抑えたいポイント2

不動産を売却する際のトラブルとしてあげられるのが

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)です。

瑕疵担保責任とは、買い手が気づいていなかった問題が後になって発覚した際に、

売手に損害賠償の責任が生ずることです。


一般の買手に売却する場合、どうしてもこの問題がつきまといます。

しかし専門業者に売却する場合は契約書に「瑕疵担保責任なし」と入れることで

売手が責任を回避できる場合があります。

逆に、デメリットは値付けが安いことです。だいたい相場より5%から10%以上、

安く見積もられると思っていいでしょう。

プロ相手の売却は、価格が安くなってしまうというデメリットがある一方、

交渉も早く進むし、手離れがよくてトラブルが少ないというメリットがあるわけです。

売却時の抑えたいポイント1

賃貸経営をやめて物件を売却する場合、最も大事なのは「調査と分析」です。

専門家に依頼して築年数、修繕履歴、構造等の建物の状況をチェックし、

建物としてどのように評価できるかどうかをまず見定めます。

そして、現況のまま売る場合や、解体して更地にして売る場合など、

いくつかのパターンを想定して、その中から最善の処分方法を選ぶのです。


収益物件として十分評価できる場合には、

現況のままで売却することが第一の選択肢となります。

ただその場合には家賃の設定や滞納の有無など、入居者の現状も売値に関わってきます。

購入するのは投資家ですから、正確な家賃・敷金・空室率の情報が必要です。

投資額に対する収益率が計算できるので、買う側も検討しやすくなります。

管理会社に任せている場合でも、ふだんからこれらのデータをもらっておきましょう。

築年数が古い場合、どうしても家賃収入が上がらず、

収益率を基準にされてしまうと、

土地本来の価格より安く評価されてしまうケースが出てきます。

そうした場合には、建物を取り壊して更地として商品化したほうが有利になります。

更地であれば、投資目的以外にも自宅用など、より広いニーズが見込めます。


ただし、築年数が古ければ全て更地にしてしまった方がいいかというと、

必ずしもそうとも言えません。築35年の木造アパートが、

建て直さずにそのまま売却できた例も実際に最近ありました。

建物を建てた当時と現在とで建築基準法が変わったりして、

いったん更地にして建て替えると、

現状より小さな建物しか建てられないというケースもあります。

建て替えで部屋数が減り、収益率が下がってしまうなら、

現状の建物を生かしたほうがよいわけです。

物件の現況を知る

国交省の推計によれば、賃貸用の木造アパートの取り壊しまでの平均年数は約25年と、一般の木造一戸建より早く建て替えるケースが多いようです。一般論としては、築25年を超えた木造アパートの場合、大規模リフォームで延命させるという選択肢はなく、そろそろ取り壊しの時期と考えられています。

ただし管理のやり方しだいで建物の寿命は大きく変わってきます。

同じ築25年の木造建築でも「まだまだ丈夫」という建物もあれば、

「もうどうにもならない」場合もあるのです。

一般論にこだわらず、1軒ごとに診断する必要があります。

建物を大切に扱うことによって、

まだまだ賃料のとれる優良物件として評価されることもあれば、

更地評価から取り壊し費用を控除せざるを得ない物件まで、

あなたの心がけ次第で評価が大きく変わってきます。


鉄筋コンクリート造の場合、築30年ぐらいでも時代に合った全面的な改修(リノベーション)を行い、

再生に成功したケースがかなりあります。

ただ、築年数が古く、かつ間取りや面積が今の時代に合っていないという場合は、

思い切って建て替えか売却などの選択肢を考えるべきです。

一戸当たりの面積が小さな物件は、今では入居者に敬遠されています。

壁を抜くような大がかりなリノベーションをするという手もありますが、

2DKを1LDKにするような間取り変更もできないような面積の小さな物件は、

やはり建て替えを視野に入れるべきでしょう。

築年数の古い物件の選択肢としては、

「大規模リフォーム」「建替え」「売却」があります。

賃貸経営を続けるかどうか悩んでいる場合は、中立的な立場の専門家に相談し、

それぞれの選択肢のメリット、デメリットを知ることをおすすめします。
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